Le vendite forzate e la custodia nei giudizi di scioglimento della comunione

LE VENDITE FORZATE E LA CUSTODIA NEI GIUDIZI DI SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE

In alcuni casi la vendita dell’immobile consegue all’instaurazione di un giudizio di scioglimento della comunione, originato dal pignoramento della sola quota di proprietà del debitore dell’immobile. L’art. 599 c.p.c. infatti enuncia che “Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore. In tal caso del pignoramento è notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine di giudice.”

In tali casi, quando non sia possibile la divisione in natura e il Giudice ritenga improbabile la sola vendita della quota, viene sciolta la comunione tra i comproprietari e viene ordinata la vendita dell’intero immobile.

Molto spesso, in questi casi, la perizia, pubblicata nei siti preposti, viene effettuata sulla quota di metà, perché viene redatta in sede esecutiva, ma la vendita riguarda l’intero bene immobile. Occorre quindi verificare l’avviso di vendita perché contiene l’indicazione del diritto trasferito, che sarà “intero” (intera piena proprietà, intera proprietà superficiaria, ecc.).

Purtroppo nella divisione non è tecnicamente possibile nominare un custode giudiziario per le visite all’immobile, infatti l’art. 560 c.p.c. che riguarda la nomina del custode nelle esecuzioni immobiliari si riferisce al debitore e non al comproprietario non obbligato: “Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell'immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile”

Dunque, normalmente, gli immobili oggetto di divisione non sono visionabili a meno di specifico interessamento delle parti del giudizio di divisione (i legali dei comproprietari).

Inoltre, viene ordinata la liberazione dell’immobile solo nel decreto di trasferimento che deve essere azionato a cura e spese dell’aggiudicatario e non invece del giudizio di divisione.

In questi giudizi il comproprietario, una volta aggiudicato l’immobile, riceve il ricavato della vendita in misura corrispondente alla sua quota di proprietà dell’immobile, mentre la parte residua viene distribuita ai creditori del debitore.

Avv. Mario Santopietro

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